英国经济学家罗宾逊夫人讲过：“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”
相应的，这篇买房科普类文章也是同理。
买房毕竟是动辄几十万上百万的大额资金开销，是多数人一辈子做的重要决议计划之一。因此在买房之前，是有必要下翻功夫了解下的。
作为一个没有购房经历的小白，从你走进售楼部那一刻起，就有直击心灵的宣传语、无懈可击的说辞、精巧的样板间在等着你。
可是，你看到的，听到的，都是开发商提早规划好的。在这种状况下，怎么不被利诱呢？
今日小编把购房人常常栽过的跟头，放在这篇文章里，必定要保藏！
1. 取长补短的沙盘
一般状况下，当你走进售楼部，就会有出售人员前来招待你。在沙盘邻近向你叙述整个项目的规划，以及周边的道路交通等基础设施状况。
沙盘中常常会看到一些用玻璃做成的通明小方块晶体，他们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的修建物和寓居楼院。
大部分人会依据沙盘中的方位来预算楼距离、绿化率等，以图上间隔估测实践间隔。殊不知，开发商做的沙盘并不是国家测绘局绘测的地图，他们会使用沙盘掩盖一些不利因素，比方做大图上的楼距离等。
（楼距离示意图）
楼距离的核算：
楼距离的巨细直接影响到日照时刻的长短，尤其是对底层住户而言。
2. 大部分人都疏忽的目标----容积率
当比照多个楼盘的时分，咱们会依据地段、商业配套、交通、校园资源等等，对楼盘进行优先排序。
但当你只观赏一个楼盘的时分，需求重视的最重要目标是什么？
答案是容积率。由于容积率直接决议了楼盘的质量。
（图片来源于网络）
容积率是政府在做城市规划时分的硬性规则，是不行更改的存在。所以在总修建面积被约束的状况下，怎么获取最大赢利，是开发商最重要的事。
请留心，这儿猫腻就来了。
原本，不同的容积率对应不同的产品形状，如上图所示。但咱们能看到的一个常见现象是：有些小区是洋房、别墅+高层，多种修建形状的调配。
这便是咱们常说的“凹凸配”。
为什么要做“凹凸配”呢？看一个十分简略的算术题。
假定一个项目总修建面积是10万，假如悉数做成高层，高层均价1万/平方米，那只能赚10万。假如做成高层+洋房，高层8万平方米，均价1万，洋房2万平方米，均价1.5万，那么能够赚11万。
所以“凹凸配”便是为了多做赢利。洋房、别墅会侵吞大片的绿地面积，而高层则被献身了楼距离、公共活动空间。
实践上是，相同的容积率，纯高层社区的寓居感往往比凹凸配社区高层寓居感更好。
这儿引证某开发商容积率的汇总，你能够初步判别：小区的质量到底是什么样的。
容积率低于0.3，高级的独栋别墅项目。
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。交叉部分双拼别墅、联排别墅，可适当下降密度进步质量。
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。假如是多层与小高层的组合，环境质量较好。
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此刻假如做全小高层，环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。
容积率6.0以上，摩天大楼项目
PS:低层：1－3层（含3层）多层：2-6层 小高层：7-11层 多层：12层以上 超高层：33层以上
3. 你有留心过房子的证件和产权吗？
购买商品房时，你留心到该楼盘所持有的证件了吗？按说每个楼盘面向市场出售时，都应该持有“五证”，这五证别离是：《土地使用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《建造工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。（现房持有《商品房出售许可证》）
前四个证书一般的项目都持有，要侧重留心的是预售许可证。由于依照规则，只要开发商拿到《商品房预售许可证》后，才能够进行认筹等活动，收购房者的钱。
关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息，乃至房源签约状况，都能够到住建部网站查询。
（西宁香格里拉售楼部证件公示）
住所产权为70年，但这个70年是从开发商拿地的那一刻开端算起，总共70年。一般状况下，拿地到开工到最终交房，时刻有两三年。
那么，正常状况下，购房者拿到房子之后，实践的产权只要六十七八年。可是假如开发商捂地或许捂盘呢，假如楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时刻呢?
4、看户型很简略，但你要要点重视什么？
从单套房的户型图上看到，为表现功用分区，规划户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来别离表现各功用空间。可是要留心，规划师在制造户型图的时分，可能会随意缩放家具的巨细。
并且样板间的展示必定会取长补短，使用镜子、灯火等展示宽广的空间，并且家具的尺度也会相应的动动四肢。如床、沙发的尺度小于正常的尺度，衣柜的径深也比较浅等。
那么，还要看户型图吗？
看啊！但你要点重视的目标除了外表的信息，更应该重视面宽。
关于得房率、公摊面积，咱们是没有办法知道确认的数值，这儿猫腻许多。而面宽是能够丈量的，是判别一个户型好坏的最直接的目标。
修建师在规划小区的时分，首要考虑的，不是怎么让房子住的舒畅，而是人怎么把总修建面积做到最大值，让开发商赚到最多的钱。
想要把修建面积做到最大并且一起满意光照规范，最简略粗犷的方法，便是削减面宽，添加进深。
咱们在看楼栋分布图的时分，往往会发现一个问题：楼栋东西向的距离很小，而南北之距离离比较大。（南北向有采光的需求）
假如确保每户的面积不变，那只能从南北方向找补，添加进深，省出面宽。这样就添加了几个单元的房子，但一起户型就变得狭长了。
（图片来源于网络）
从这个视点来说，面宽是影响房子质量的重要因素。
由于许多售楼处的户型图是不标示面宽、进深的，所以咱们在看户型图的时分，必定要问清楚面宽是多少。
关于面宽小编在这儿放几个数据，以供咱们参阅：
（这儿指的是净面宽，墙体厚度在20cm左右，能够自行减去）
主卧室的规范面宽是3. 3m，小于3.3m就紧凑了，比较舒适的面宽是3. 6m ，摆放家具有必定的空间。3.9m及以上的面宽，往往配有主卫生间和衣帽间。
次卧室最低面宽是3. 0m
儿童房、书房最低面宽是2.7m
客厅的规范面宽是3.6m，小于3.6m是紧凑型，大于3.6m是舒适型，豪华型能够到达5-6m及以上。
最终聊一点，进深也比较重要，由于面宽和进深是成份额的。开间和进深的份额要适用，一般意义上的户型方正便是指户型的进深与开间之比合理，进深/开间一般介于1~1.5之间。
（中海河山郡101 ㎡户型图 ）
好了，本文就先写到这儿。今日的文章信息量略大，对开发商来说，杀伤力仍是很大的。
假如有协助的话，主张保藏、点赞。咱们下期见~
