克而瑞研讨中心朱一鸣、贡显扬
【上半年出售金额284.7亿元，出售操盘及权益占比下降】禹洲地产2019年上半年累计完结合约出售金额284.7亿元，同比提高32.5%，完结全年670亿元成绩方针的42.5%。为冲击2020年全口径千亿方针，上半年禹洲地产出售金额的操盘及权益份额均有所下降，别离为75.2%和64.1%，低于职业均匀水平。
【总可售货值超3400亿元，其间80.1%坐落一二线城市】截止2019年上半年底，禹洲地产土地储备的总可供出售建筑面积约1918万平方米，总可售货值超越3400亿元，其间80.1%坐落一二线城市。上半年，禹洲土地出资相对活跃，1-6月新增土地出资总金额235.95亿元，拿地出售比近0.84，超出50强房企0.40左右的均匀水平近一倍。
【毛利率27%，毛赢利增速和毛利率低于百强均匀水平】2019年上半年，禹洲地产完结运营收入116.37亿元、毛赢利31.4亿元，别离同比添加25.9%和7.8%。毛利率较去年同期下降4.5个百分点至27%，毛赢利增速和毛利率低于百强均匀水平。现在热门城市四限方针继续，对禹洲的全体推盘节奏和预期赢利率的完结都有较大影响。
【负债结构优化，净负债率及加权均匀融资本钱略有提高】截止上半年底，禹洲持有货币资金389.3亿元，较2018年底添加32.9%。总有息负债规划也较去年底提高118.8亿元至555.2亿元。期内，禹洲地产净负债率较2018年底提高5.7个百分点至72.7%，处于职业合理水平。加权均匀融资本钱为7.47%，较2018年底进一步提高0.24个百分点。
出售成绩：上半年方针完结率42.5%
下半年货量800亿元
禹洲地产2019年上半年累计完结合约出售金额284.7亿元，出售面积185.3万平方米，别离同比提高32.5%和17.4%。截止上半年底，完结全年670亿元成绩方针的42.5%，低于职业全体46%左右的均匀水平。成绩会上，禹洲地产主席林龙安表明下半年将加大推盘力度，以800亿的货量及不低于50%的去化率冲击全年方针。
值得注意的是，本年上半年禹洲地产出售金额的操盘及权益份额有所减低。依据克而瑞榜单，2019年1-6月禹洲地产出售操盘金额占比75.2%，出售权益金额占比64.1%，均低于职业均匀水平。咱们以为，未来禹洲在添加项目协作、追求规划添加的过程中还需重视全体的添加质量，规划添加更要“本质”性。
出售结构：长三角区域成绩奉献196.6亿元
占比近7成
2019年上半年，长三角区域对禹洲的成绩奉献最高达196.6亿元，占比近7成。其间，禹洲在姑苏、合肥两城的出售金额别离达到了59.4亿元和40.5亿元；南京、上海的成绩奉献也均在12%左右。别的，海西经济区的福州、华中区域的武汉上半年的成绩规划也较高，上半年别离完结了24.3亿元和15.8亿元的出售。
土储布局：长三角及一二线城市会集布局
出售承压
禹洲近年来在“区域深耕、全国抢先”的战略下，活跃在长三角、海西、环渤海、大湾区、华中以及西南六大都市圈出资，全国化布局加快。截止2019年上半年底，禹洲地产土地储备的总可供出售建筑面积约1918万平方米，较2018年底进一步添加。总可售货值超越3400亿元，其间80.1%坐落一二线城市，均匀土地本钱5580元/平方米。
咱们以为，在同规划的房企中，禹洲因其长三角一二线城市要点布局的战略，可售资源相对会集。但近年来方针调控以“房住不炒”为主基调，一线和热门二线城市四限方针继续，职业全体规划增速显着放缓。关于禹洲而言，短期内要继续冲击千亿方针必然将会面对多方面的压力。
土地出资：上半年出资相对活跃
拿地本钱升至11106元/平方米
2019年以来，禹洲以招拍挂及收并购途径新增土地出资14幅。首要坐落北京、上海、青岛、杭州、合肥、郑州、佛山等城市，均匀土地本钱相较2017、2018年大幅提高至11106元/平方米。上半年，禹洲土地出资相对活跃，1-6月新增土地出资总金额235.95亿元，拿地出售比近0.84，超出50强房企0.40左右的均匀水平近一倍。其间，权益金额141.3亿元，已挨近2017年全年的出资规划。归纳禹洲2018年的成绩体现和其2020年冲千亿方针的决计来看，2019年至今活跃的出资情绪不仅是全国化布局的战略需求，也有其规划添加的压力。
盈余：盈余水平失衡
毛利率回落至27%达前史低位
禹洲从来运营稳健、盈余才能较强。2019年上半年，禹洲地产完结运营收入116.37亿元，同比添加25.9%，其间物业出售收入113.03亿元。但自2018年以来，禹洲地产的赢利率水平较往年呈现了较为显着的下降。上半年完结毛赢利31.4亿元，同比7.8%。毛利率较去年同期的31.5%下降4.5个百分点至27%，是2009年上市以来的最低值，且毛赢利增速和毛利率均显着低于职业均匀水平。上半年，禹洲完结归属于母公司股东的中心净赢利13.97亿元，中心净利率达12%，也处于前史低位。
咱们以为，禹洲的土地储备会集在长三角区域的一二线城市，现在热门城市限价的商场布景对这部分项目的全体推盘节奏和预期毛利率的完结都有较大影响，此外本年上半年的拿地本钱较高，未来也有可能对盈余方针发生冲击。关于禹洲而言，怎么平衡规划冲千亿的方针和公司全体的运营赢利率水平，适当检测管理层的决议计划。
偿债：持有现金规划添加32.9%
净负债率处于职业合理水平
截止2019年上半年，禹洲持有货币资金389.3亿元，较2018年底添加32.9%。但相应的，总有息负债规划也较去年底提高118.8亿元至555.2亿元。现金短债比和长短期债款比别离较2018年底提高1.07和1.41至2.85和3.06，负债结构优化。净负债率则较2018年底提高5.7个百分点至72.7%，处于职业合理水平。期内，禹洲地产的加权均匀融资本钱为7.47%，较2018年底进一步提高0.24个百分点。这首要是因为2019年头禹洲融资加快，以较高的本钱发行美元优先收据进行再融资，票面利率高于8.5%。
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