热播剧《长安十二时辰》中，靖安司司丞李必身陷右相林九郎府第，遭受权臣林九郎的钳制：要么死，要么弹劾自己所支撑的太子李亨。
生死关头，李必想起一段往事。他从前问过智囊徐斌：处理全部问题的终极方法是什么？徐斌其时深思好久，回答说：活着。
想通了的李必假意协作，写下弹劾文章，后来寻找时机出逃。
活着，才有时机久远开展，才有或许赢得未来。一旦倒下，全部休提。这个道理关于当时的房企或许相同适用。
在房地产的上一轮周期里，不少房企凭仗高杠杆、高周转快速兴起，完成了规划的一次次打破，却部分忽视了安全性的需求，必定程度上透支了未来增加的潜力。
在上半年，咱们看到不少黑马房企在职业全体规划增速放缓之际难以复现从前的速度与热情，也看到有房企在趋严的资金监管之下不得不“断臂求生”、促销项目渡过难关。
当闭着眼睛都能增加的年代曩昔，就连活着都显得不那么简单。
但也有一些房企，依旧镇定自若。它们或许从前被诟病过于保存，但在新的局势下，它们所做的长时间安全出资开端显现出价值。坚实的增加、审慎的财政和足够的储藏，协助它们淡定地穿越周期动摇。
这类房企，中海、保利等央企能够算代表；而在民营房企中，龙湖或许是特别的那一个。
流水的龙头，铁打的龙湖
再过几个月，便是龙湖上市十周年。
2009年11月19日，龙湖在港上市，发价格7.07港元，当日收报8.01港元涨13.3%，市值港币401亿元。
现如今，龙湖的股价约为港币28元，市值约为港币1675亿元（到2019年8月27日），市值涨幅逾越3倍。
这十年，是房地产的白银年代，或许用吴亚军的话说，是“水大鱼大、蒙眼狂奔”的年代。咱们见证了头部房企的年出售额从百亿增加至千亿、两千亿、五千亿，也见证了龙头房企蜻蜓点水式的变幻：万科、绿洲、恒大、碧桂园……
头部房企各有各的招数，各有各的规矩。而龙湖，则是较稳的那一个。从2009年到2019年上半年，龙湖的规划一直稳居职业规划第10名左右。
半年报显现，龙湖1-6月完成合约出售1056亿，同比增加8.8%，到达全年出售方针48%。在克而瑞的榜单上，无论是全口径金额仍是权益金额，龙湖都稳居房企规划第10位。
奥斯特洛夫斯基从前说过:“钢是在烈火和急剧冷却里训练出来的,所以才干坚固和什么也不怕。”顺境中跑得快不算本事，窘境中还能跑得稳才是才能。
上半年国内外经济环境复杂多变，房地产商场增速回调显着，Top 100房企累计权益出售规划仅同比微增4%。尤其是第二季度，防危险、稳杠杆一再被侧重，在方针收紧、预期改变布景下，商场有所冷却。
咱们看到，包含碧桂园、恒大在内的龙头房企都在上半年呈现了出售额下滑的状况，不少前期短跑的黑马房企现已显现出疲态。
比较之下，面临压力，以龙湖、中海等为代表的长距离跑型选手迎来了长时间安全出资下的盈余，反而沉着面临周期动摇，甚至开端逆势提速。比方龙湖，就依旧坚持了较为平稳的增加。假如以权益出售口径核算，龙湖的同比增速到达12.26%，逾越职业Top100均匀增速约2倍，在Top 10房企中排名第三，仅次于中海、新城控股。
数据来自CRIC；楼市头条收拾
规划坚持优势的一起，龙湖的成绩开释稳中有速，盈余质量也在提高。
依据半年报的数据，龙湖上半年完成营业额385.7亿元，同比增加42.2%；毛利同比增加24.9%至125.8亿元；中心净利润47.0亿元，同比增加26.0%。
据来自东方财富choice；楼市头条收拾
这一成绩增速，在契合预期的一起逾越新城控股、招商蛇口、世茂等规划适当的企业，较为亮眼。
龙湖的毛利率和中心净利率分别为32.6%和12.2%，依然处于职业较高水平。杰出的盈余状况之下，龙湖也毫不小气，中期派息32 分，同比增加20%。
长时间安全出资，据守终获报答
罗马不是一天建成的。积习沉舟，积习沉舟，企业的安全性需求持久的出资和打磨。
龙湖之所以能够以沉着的姿势应对动摇、操控危险，收成稳稳的美好，得益于其多年自律与抑制沉积的信誉盈余。
在民营房企中，很少有企业像龙湖相同，把坚持财政稳健构成了一个一致的根本毅力，遵循于公司的经营活动中，上下同频。也正是如此，龙湖和中海等央企一道，成为“稳健型房企”的代名词。
在房地产的白银年代里，总有人敦促着龙湖快跑。眼看着碧桂园、恒大等房企“好风凭仗力，送我上彼苍”，底下还有一群黑马房企来势汹汹、凶相毕露，龙湖的不紧不慢让人不由有恨铁不成钢之意。其实龙湖不是不能快，而是不敢快，因为速度一快，许多东西都不能确保了。
在龙湖的这份半年报里，龙湖仍是那个龙湖。譬如说，净负债率53.0%，比较上一年同期下降2%，仍是职业最好之一。
在规范地产研究院发布的《2018·我国上市房企净负债排行榜》中，龙湖2018年的净负债率在68家规划上市房企中排名第15低。
从债款结构来看，龙湖有息负债中，一年内到期债款为人民币137.6亿元，占总债款的份额仅为9.8%；在手现金580.7亿元，现金短债比4.22。
到6月底，龙湖归纳假贷总额为1400.5亿元，均匀假贷本钱仅为4.56%，在本年职业融资难的布景下，龙湖的融资本钱依然坚持在较低水平。
能够做一个比照，上半年头部房企中中海地产的加权融资本钱是4.28%，保利和招商蛇口是4.99%、4.85%，万科本年上半年的均匀加权年化债款融资本钱为5.77%。
咱们都知道，房企融资本钱分解非常大。尤其是下半年以来，专门针对房企的融资监管加强，包含信贷、海外债在内的融资途径收紧，房企的钱袋子更紧了。一般来说只要央企、国企的融资利率才干够坚持在3%-5%之间，中小型房企的融资利率攀升到了8%-15%不等。观念指数计算发现，2019年上半年房企的均匀融资本钱为6.96%。
得益于资本商场的优异体现，期内，龙湖收成了穆迪上调展望为正面，实力站稳出资级。现在，标普、穆迪以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公世界、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。
因而，龙湖也成为职业界仅有的境内外全出资级民营房企。
有时候，很难说清究竟是龙湖稳健的财政成果了优异评级，仍是说龙湖优异的评级助力坚持稳健的财政。二者互相促进，适当于特别的“戴维斯双击”。
展望未来，龙湖的土储亦丰盛。上半年龙湖在土地商场体现审慎但依然捉住窗口期弥补优质土储，新获取50 个新项目，权益土地款521亿元，适当于当期权益出售额的70.76%，较为进步。当然背面也有头寸富余的原因。
值得注意的是，龙湖继续加码一二线高能级城市。在棚改开工套数削减及货币化份额下降的状况下，三四线城市楼市的危险愈加杰出，部分具有人口和工业虹吸才能的一二线中心城市被认为是未来房企的首要战场。
体现在价格上，上半年龙湖均匀新增土地本钱为9517 元/平米，均匀权益收买本钱每平方米7761元，继续押注高能城市。
到2019年6月30日，龙湖土储算计7093万平方米，权益面积4911万平方米。并且，90%的货量会集在热门城市和价值区域，增加潜力十足。
能够预见，当职业的粗野生长告一段落，资源会进一步向低负债企业、稳健型企业歪斜。稳健的财政和优质的土储布局之下，龙湖进可提速，退可保身，安全性和生长性俱备，显现出比赛下一个周期的决计。
龙湖的下一个十年
当房地产进入峰值年代，面临天花板的降临，寻求未来的增量亦是理所应当。像万科提出“城乡建设与日子服务商”、保利开展要做“美好日子同行者”，头部开展商纷繁探究第二增加曲线。
或许正如吴亚军所说，回归、重塑成为一致。龙湖聚集地产开发、商业运营、长租公寓及才智服务四大主航道事务，亦展示了先行先试的姿势。
比方定位为社区服务专家的龙湖才智服务，是龙湖侧重打造的事务单元，一起也被认为是龙湖品牌最富温情的一环。
上一年8月，龙湖物业品牌晋级为“龙湖才智服务”。大物业年代风气云涌，社区的潜力被二次发掘，跟着碧桂园、绿城、中海、佳兆业等房企纷繁拆分旗下物业渠道上市，物业的价值被资本商场重估，其范畴也早已逾越了传统保安保洁、美化修理等传统范畴。
在业界，龙湖物业是名副其实的龙头，有业界人士将其和万科物业、保利物业并称为物业界的“万保龙”。
龙湖才智服务特别在哪里？
一是供给有温度的服务。
作为物管的先行者，龙湖物业曾依照五星级酒店与香港豪宅办理原则，拟定了自己的服务规范，即从前出名业界的“2578条服务细则”。而这一套规范，亦在业界最早取得香港质量确保局ISO9002质量确保体系认证。
接连十年，龙湖才智服务客户满意度居于职业前列。
二是经过科技赋能提高功率。
早在2014年，龙湖就现已开端将科技手法引进物业。在2019年龙湖才智服务依旧继续高量级的智能化投入，构成齐备的才智服务渠道体系，打造出合计20余个才智产品，并将科技渠道全面赋能事务运营。
会自己“点亮”的路灯、会“自救”的井盖、会“紧缩”的垃圾桶、有“身份证”的大树、确保电梯安全、舒适运转的电梯“黑匣子”、让园区质量“长住长新”的慧眼体系……带有科技质感的服务带给业主更好的体会和感触。
在未来，龙湖才智服务还将经过外拓社区推行服务。
现在，龙湖才智服务在重庆、成都、上海、深圳、广州、杭州、北京、厦门、姑苏、无锡、青岛、安徽等省市共入驻近1000个项目，除了住所，其事务触角亦已拓宽至交通枢纽、医院、商业写字楼甚至城市公共空间服务：东方航空无锡园区、北京小米六期、重庆西站……
奥的斯机电工业园区
安身“空间即服务”的顶层规划，以“善待你终身”为中心理念，龙湖才智服务正缔造一个包括客户日子方方面面的生态圈。
除了才智服务，龙湖的商业运营和长租公寓事务也开端发力，开端为公司供给安稳的现金流。
财报显现，龙湖上半年物业出资事务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增加39.2%，气势微弱，首要是因为商业租金增加25.7%至21.1亿元。“冠寓”累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增加207%到达4.26亿元。
四轮驱动，龙湖的下一个十年，现已初现端倪。
民企的速度，央企的评级，再加上杰出的口碑，龙湖在规划、安全和未来开展潜力上练就的这套平衡术正显现出更大的价值。地产进入下半场，生长特点渐弱、周期特点渐强，稳稳的龙湖，却正比以往任何时候都愈加沉着。
