近期，南京楼市城南与河西的几大热盘，纷繁开端对外开释最新价格：
城南软件谷楼盘大名城称或许42000元/平米，城南另一区域大平层花语江南对外报价42000-45000元/平米。
河西江心洲的仁恒江湾世纪，对外报价也是有或许超越40000元/平米，更高不扫除走向42000元/平米的或许。
在河西南，“鱼嘴不是河西南”的争辩反驳，让房价挨近40000元/平米大关，尽管华裔城现在表明仍坚持37000元/平米的价格，但未来，眼明人都看到河西南价格难压太久。
河西中的海玥万物、葛洲坝中国府，华新城等盘，尽管没有十分必定的报出清晰价格，但多种音讯来源显现，这部分高价地项目未来持续履行45000元/平米价格体系的或许性，正变得越来越小......
这种情况下，购房者十分重视的一个问题便是——比较曾经城南、江心洲、河西南35000元/平米、河西中45000元/平米的价格线，现在本钱进步不少后，此刻再买是否还值得？
对此，笔者的主张是：自住依然值得，出资则要视自己具体情况而定。
关于自住需求的购房者，由于南京特别是主城土地资源的日益稀缺，能够改进的空间其实越来越小。
改进的一个基本前提便是用老旧房产置换新的房子。简直没人乐意用一个房龄10年的房子置换房龄15-20年的房子，而都想用房龄10年以上的房产置换当下的新房。
新房在商场上一向的稀缺的，新房的原料、工艺、安全、布局等各项规范一般都比老旧房子要好。最近十年，南京楼市新房成交量只要80万套上下，而南京有挨近300万户家庭，户均占有新房数量很少。
而河西南、南部新城未来上市的新房数量，能够说是寥寥无几。
许多购房者看到河西南、南部新城还有空位，就以为未来还有许多的房子。其实，这是一个误区，能够开发住所地块的土地在总的土地资源中对错常有限的。
从卖地的数量和规划上就能够看出，整个2019年期间，河西仅出让3幅地块，其间江心洲一幅、河西南一幅、河西中一幅，总出让体量缺乏8万平米；城南也仅出让3幅地块，总出让体量13万多平米。
除了一级商场土地供给量少，河西与城南的二级商场新房商场，库存量也不多。
在当时南京43000多套新房库存中，城南板块的首要所在区域雨花台区，仅有1200多套新房住所，建邺区稍多一些，也只要2100多套。两个区域累计，在全市新房住所库存中的占比缺乏8%！
由此可见，供给的稀缺性现已决议了江南主城范围内，城南与河西的稀缺性及高价值。
之所以许多购房者当下不坚定，其实是“占廉价”心态在起作用。
看前面前期购房者2万元/平米多价格买到，后来摇号的购房者以35000元/平米价格买到，现在要花超越40000元/平米的价格下手，总心有不甘。
这种心态能够了解，不过商场是无情的。
前期购房者靠的是眼光和勇气，或许很早就看到这些区域价值，或许有勇气勇于早早投入；中期购房者凭仗的是命运和坚持，一次次尽力不懈，一次次借钱摇号……而现在才准备下手的购房者呢？
他们已然失去了时机，想要补偿，必定要付出价值。在城南、河西南与江心洲，这个价值便是：房价每平米要多花5000元乃至更多。
不过，笔者以为，从自住视点看，这依然是值得的。由于现在即便价格有所上涨，也是一种价值的回归进程，且城南和河西大幅跌落的或许性极小。
原本35000元/平米的价格并非商场价，商场价格由供求关系决议，35000元/平米归于行政定价。尽管当时价格涨到了40000元/平米以上，能占的廉价不多了，但也说不上吃亏、吃大亏，由于商场正常定价如此。
以城南为例，现在与大名城同一板块、相邻两条路的次新盘世茂城品，二手挂牌价已达到50000元/平米，最高成交价挨近52000元/平米。
相似的还有另一家城南板块纯新盘花雨江南，周边的次新房禹州吉庆里，二手房挂牌价也已达到46700元/平米，9月最新成交单价也突破了46000元/平米。
所以说上述两盘假如42000元/平米以上乃至45000元/平米的价格，是有商场支撑的。
相似的比较，也适用于河西板块。不管河西南、江心洲仍是河西中，价格终究回归商场规律，是大势所趋。
近期河西豪宅海玥名都大户型二手房，最新成交价已超越75000元/平米，而且成交不止一套，便是商场价值回归的很好事例。
有实在自有住宅需求、改进置换的河西或城南购房者，都不应在此刻过多犹疑。
寄希望于河西、城南这些新房供给极为有限的板块呈现大跌，不是说彻底不或许，可是或许性极低。
一方面是供给有限决议了这两大区域会长时间缺房，特别是一些高端改进房；另一方面，则是需求量大、需求的实力强。
从工业视点看，南京最具优势的软件工业集中于城南，南京最高价值的金融工业扎堆在河西，这也决议了这两个板块的内部购买力更强。
河西、城南板块的商场需求，除了本区域内部老房换新的购房需求外，还有强壮的对外吸附力，将其它区域的有实力购房者招引过来。
这一点在河西板块表现的更显着。有钱了，在本区域买房；更有钱了，到河西买套房。
说完自住型需求，再来聊聊出资客户。面临城南与河西，他们是否值得出手？
与本周周期前期2015-2016年比较，现在入市出资，能赚取的赢利能够说对错常有限。
一方面下手本钱高、涨幅空间有限，短期内首要是限价人为制造出的一二手差价，且跟着限价放松，这部分赢利还在不断变薄；
另一方面，首付动辄进步、银行利率增高，导致了出资客本钱相应水涨船高，也从另一面减少了赢利。
归纳来看，在上述两个板块中，假如是自住为主、兼带出资的客户，考虑出手没有太大问题；假如是纯出资客户，准备持有5年乃至更长的周期，也能够作为挑选，但最好挑选质量更好、限价更严、首付更低、交给更早的楼盘；而想要一夜暴富、仿照曩昔几年快速获利形式、杠杆运用较高的购房者们，则需求慎重。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超越10次置业经历。从事房地产媒体作业12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举行置业大讲堂数百场，为万名以上购房者供给置业咨询服务。
