存货是房企未来可变现的重要财物。存货规划过大或过小均会形成必定的经营风险。若规划过小，房企可能会因土储缺乏而被迫补库存；若规划过大，房企可能会因过于急进的拿地战略导致债款攀升，后续方针调控从严可导致存货转化成资金难度添加，从而去化周期延伸且资金吃紧。
一、概念与目标
陈述选取了20家A股上市房企的存货、预收款、毛利及合同出售额，数据来自于各企业的公司公告，其间存货、预收款均为会计核算口径。
以万科集团2018年年报为例，存货分为竣工开发产品（已建成待售）、在建开发产品（含已预售）、拟开发土地和其他。存货以本钱进行初始计量，包含收购本钱、加工本钱和其他本钱。其间，竣工开发产品、在建开发产品、拟开发土地为首要构成，三项占比已高达99.8%。在数据处理上，咱们将预售部分的本钱从存货里扣除。因而，本陈述的存货口径为未出售的房企存货。
预收款是指企业依照合同规定预收的金钱，因会计准则要求公司在进行房地产项目出售时，以该项目竣工并已向购买方处理交给手续为时点承认出售收入。现在国内商品房出售采纳的是期房预售准则，已建预售的收入记在财报的预收款中。此外，考虑到年底房企冲销量的影响，咱们将季度的预收款及合同出售额做了滑润处理。
计算公式为：
二、20家房企概略
1、3季度存货同比增速回落
到2019年3季度末，20家房企存货规划达29309.9亿元，环比增加8.4%，同比增加16.2%。同比增速较2季度回落，仍处于前史较低水平，是因为2019年3季度仍连续了2季度的调控方针，房企资金面仍较为严重，拿地志愿不高。7月发改委发布房企外债存案挂号的告诉，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债款，房企海外发债融资环境紧缩。8月底，多家银行收到窗口辅导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。
图1：20家房企存货及同比增速1
数据来历：公司公告、易居研究院
（1注：部分企业2015年上市，2014年数据依据其存货占比计算得来）
2019年3季度，20家房企存货去化周期为13.6个月，环比增加4.6%，同比增加8.7%。3季度20家房企连续了去化周期上行趋势，本年“金九”成色缺乏，新建商品住宅成交上涨乏力，房企存在必定的项目去化压力。
图2：20家房企存货去化周期2
数据来历：公司公告、易居研究院
（2注：部分企业2015年上市，2014年数据依据其存货及预收款占比计算得来）
1、按规划分类
将20家房企按2018年克而瑞我国房地产企业出售规划排行榜分为三类，5家1500亿以上的超大房企：万科集团、保利地产、绿洲控股、新城控股、华夏美好；11家500～1500亿元的大型房企：世茂股份、荣盛开展、首开股份、蓝光开展、泰禾集团、中南建造、阳光城、金科地产、招商蛇口、大悦城、金地集团；4家500亿元以下的中型房企：白发股份、华远地产、光亮地产、信达地产。
2019年3季度，超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企，大型和中型房企同比增速均出现回落。结合3季度房企融资端仍偏紧来看，超大房企在加速回款和融资本钱及渠道上优势显着。
图3：20家房企按规划分类存货同比增速
数据来历：公司公告、易居研究院
数据来历：公司公告、易居研究院
从去化周期来看，2019年3季度，超大、大型与中型房企存货去化周期均有所变长，分别为10.2、11.7和23.3个月，环比增加5.5%、19.7%和2.3%。
依据前史数据，自2015年1季度以来，超大房企存货去化周期最短，大型房企次之，中型房企去化周期最长。超大房企和大型房企走势附近，均出现陡峭下行的趋势。近一年以来，两者去化也达到了平等水平。而中型房企别出心裁，去化周期阅历了先降后升，此趋势正好与存货同比增速的走势共同。比较之下，超大房企和大型房企去化周期受存货规划改变的影响较小。
图4：20家房企按规划分类存货去化周期
数据来历：公司公告、易居研究院
2、按性质分类
将20家房企按性质分为三类，2019年3季度，央企、当地国企和民企存货同比增速分别为14.5%、16.1%和16.3%，民企拿地最为活跃。除当地国企，央企和民企的存货同比增速均有所回落。
图5：20家房企按性质分类存货同比增速
数据来历：公司公告、易居研究院
2019年3季度，央企、当地国企和民企存货去化周期分别为12.0、18.6和11.3个月,环比均出现增加，其间央企增速最快。依据前史数据来看，2015年1季度至2018年4季度，央企和民企存货去化周期出现下行趋势。整体来看，当地国企存货去化周期相对较平稳。
图6：20家房企按性质分类存货去化周期
数据来历：公司公告、易居研究院
存货规划是公司规划的表现，到3季度末，20家房企中存货规划位列前三的是万科集团、保利地产、绿洲控股，排在末三位的是华远地产、信达地和光亮地产。从存货同比来看，世茂股份增速最为显着，高达143.2%，而泰禾集团增速仍最慢，为-19.3%。
3季度，存货同比增速下降的房企名单中新增了信达地产，同比下降-12.8%。2015年至2017年间，信达在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”，跟着2018年限售限价调控，“地王”项目的去化压力某些特定的程度上拖累了公司的出售和回款。虽2019年屡次发行公司债及股权转让，但经营性及出资性现金流在3季度仍出现了下滑，资金链持续吃紧对企业拿地及战略有必定影响。
图7：2019年3季度20家房企存货及同比增速排名
数据来历：公司公告、易居研究院
在20家房企中，3季度去化水平排在前三位的是中南建造、金地集团和新城控股，排在后三位的是华远地产、世茂股份和光亮地产。去化周期的同比增速来看，世茂股份增速最快，高达154.6%，而首开股份最慢，为-33.2%。
归纳存货来看，3季度万科存货增速为29.2%，在20家房企中位列第五，但去化周期有所缩短。比较上半年的保存，3季度万科在拿地力度显着加大，首要为一二线城市，新增的建筑面积近前三季度总和的一半。有必要留意一下的是其净负债率仍处于职业低位，自有资金相对来说较为富余。在职业严峻调控期，类似于万科的龙头房企更能适应周期，出现稳步增加。
图8：2019年3季度20家房企存货去化周期及增速排名
数据来历：公司公告、易居研究院
从出售端来看，结合本年“金九银十”均失败来看，4季度虽接近年底，大部分房企会加大推盘力度冲成绩，但调控不放松下商场降温态势难以改变，商品住宅成交量恐难以大幅增加。此外，就现在局势来看，土地商场仍较低迷，资金链较强的也仅仅少量龙头房企。从基期值来看，2018年4季度存货同比增速较低。因而，估计2019年4季度房企的存货同比增速大概率企稳，去化周期持续上行。
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文章来历:易居研究院
