参哥说：作为高新区第三次创业的要点区域，软件新城这两年开展势头微弱，楼房拔地而起，工业纷繁落地，人才集聚，配套完善使这儿成了许多品牌房企争相逐鹿的“战场”。近一年来，这儿每当土拍均有溢价，万元楼面价层出不穷，今日咱们就来深度解析一下这一片区，看看这块区域现在的现状及未来的潜力。
作者 | 参哥
主编 | 参哥
01
软件新城，西安地王集合地？
今日下午，软件新城又迎来一次土拍！
该地块坐落软件新城云水二路以西、云水三路以东、天谷五路以南、天谷六路以北，地籍编号GX3-22-27，净用地面积99768.7平方米，用地性质为寓居，容积率不小于1.2不大于2.8，修建密度不大于20%，绿地率不小于35%，土地运用年期为70年。该地块内配建公办幼儿园一座，占地面积7710平米，修建面积4799平米，由竞得人建成后无偿移送高新管委会指定的有关部门。
本次土拍，共有中海、华裔城、保利、中梁、金地、金辉、安全、新期望、六合源、白发和泰航新能源等11家房企参加竞拍。终究六合源以1811万元/亩，楼面价9704元/平米拍得该地块。（补白：楼面价及亩单价数据源于西安土地）
其实这次土拍价的火爆竞赛及楼房面价早在意料之中，这一点从本年软件新城前两次土拍即可看出一二，为了让咱们更直观了解这三次土拍，参哥把三次土拍方位做了标示，如下图所示：
从上图不难看出，这次土拍的地块方位，显着较优胜，挨近云水公园、欧森世界及环普工业园，且离本年3月份土拍的地王方位不远。
本年前两次土拍回忆：
2019年3月21日，高新地产以2517万元/亩，13482元/㎡的楼面价竞得软件新城147亩优质寓居用地，这场竞拍中遭到30家全国性房企攻击，在累计超越480轮竞价后，高新地产以30.24亿元成交，竞赛较为剧烈。
2019年8月23日，软件新城又迎来本年的第2次土拍，88亩住所用地，招来全国八家品牌房企竞拍，终究招商以2136万/亩，11447元/㎡的楼面价，竞得土地。
看了土拍，咱们再来看看高新区的全体房价，以及软件新城后期的房价预期。
|图片源于房全国
从房全国的数据可以精确的看出，现在高新片区的全体均价在16991元/㎡，可是最新软件新城的土拍价格已到达13482元/㎡，这样的价格很可能在未来开盘时房价直逼两万元左右。
尽管本年下半年，西安地产商场全体转凉，不过从软件新城的土拍热度，不难看出这一片区仍然被开发商认为是稀少难得的“宝地”，那它终究有何魅力呢？
02
实探软件新城，缘何地价如此之高
软件新城是陕西省、西安市“十二五”期间规划制作的要点项目之一，也是西安高新区第三次创业的中心板块。
上图中橘色的方位便是软件新城的所在区域，软件新城坐落西三环以西，绕城高速以东，富鱼路以南，科技八路以北，规划总占地面积约14平方公里，总规划修建面积2400多万平方米。
规划方针：软件新城将以表现生态化、才智化、人文明、世界化和节能环保的理念，经过一次性全体规划规划，分阶段逐步施行，打造绿色低碳的战略新兴工业新城。
近两年开展方案
11月4日，高新区发布了《高新区贯彻落实西安市办妥西安市第十四届全运会加强城市规划制作办理加速国家中心城市制作脚步的举动方案》，在该方案中说到，高新区将以唐延路和锦业路CBD为根底，促进软件新城、鱼化世界住区、一二期都市创新区联动开展态势，活跃融入西安主城区、自动对接昆明池片区开展，构建主城区内“两轴三带三区”空间格式。可见到2021年，全运会开端前，软件新城将作为高新区的要点开展区。
未来五年，开展规划
1、全面施行软件和信息服务业千亿级工业集群培养方案和赶超方案；
2、要点施行"互联网+"和"云管端"两大战略；
3、全面推开工业晋级，构建工业生态体系和新式服务形式。
软件新城制作规划及现状
交通
规划：高新云轨，方案本年通车；地铁5号线估计2020年末注册。
现状:
地铁：地铁1号线、3号线、5号线（在建），将软件新城和西二环紧密衔接，可以为大寨路、土门等人流密布地供给快捷的出行服务。
公交：现在这儿的公交路线有405路、526路、198路、199路(注册时刻待定）、高新五号线、高新八号线等公交路线。
云轨：高新云轨，2018年9月开工，估计2019年末通车，规划线路全长约27.5km，北起地铁3号线鱼化寨站，南至洨河公园，共设置车站25座。也将加强这一片区与主城区的衔接。（不过据官方消息称，尽管高新云轨现已开工制作，但相关手续还在报批阅中，由于批阅可能会很绵长或许不经过，所以高新区一起也在研讨考虑其他交通制式体系。）
工业
规划：移动互联网、云核算、电子商务、研制运用、物联网研制运用、软件、导航运用服务、数据中心、服务外包、数字出书、动漫等战略性新式工业。
现状：现在软件新城已入驻企业到达两千多家，并集合了一大批具有世界竞赛力的高端项目：阿里巴巴丝路总部、华为西安研讨所、西安环普科技工业园、新加坡腾飞科汇城、中软世界万人软件基地、国家数字出书基地等等。依据入驻企业和参哥实踩预算，现在在软件新城的从业人员约挨近17万人。
配套
公园
规划：软件新城内规划有约8万㎡的云水公园，公园内规划了总水面面积800亩的高新湖。
现状：云水公园现已建成水面面积2万㎡，美化面积3万㎡。
教育
规划：软件新城内总体规划了4所小学、1所中学
现状：软件新城小学（西安高新第二十小学）已开端制作，将于2020年9月建成并投入到正常的运用中。本年7月份高新第十八、高新第十九小学项目也已开工制作。
丨高新第八小学
距软件新城隔一条科技八路的西安高新第八小学已在运营中，校园就在华为对面，校园全体看起来还不错。
医疗
规划：西安市儿童医院高新医院占地38亩，修建面积12万平方米，总投资超12亿元。医院将以高水准专科医院为方针，打造成一所三级专科医院。医院于2019年开工制作，估计2022年投入到正常的运用中。
现状：10月23日，西安市儿童医院高新院区项目已在软件新城举行开工奠基仪式，现在正在前期制作中。
商业
规划：2018年，苏宁置业在软件新城拿地232.524亩，制作近35万㎡的西安苏宁广场，打造尚潮流购物、精品酒店科技工作等业态为一体的才智商业归纳体。
现状：现在苏宁项目正在制作中，估计于2020年中旬交给。
图书馆
规划：陕西省图书馆新馆坐落高新区软件新城内，在规划中，省图书馆占地面积40400平米，共规划5层，每层巨细相当于两个足球场的巨细。新馆建成后，这儿将成为陕西大型公共文献中心、信息中心、教育中心、文明中心和交流中心。
现状：现在，图书馆正在制作中，从外观来看，图书馆已初具雏形。据悉，依据最新工程进度，新馆制作，估计将在本年完结。
小结：归纳开看，软件新城的多项配套设备，都在如火如荼的制作中，而且部分配套将于近两年竣工，从全体大环境来看，这儿开展的还不错。
03
软件新城归纳剖析
1、工业集合，人才多，开展潜力微弱
实踩一圈下来，参哥感触颇深，软件新城有华为、环普、阿里巴巴、中软......不愧为高科技工业集合地，大型工业集合不仅为片区开展注入生机，更为这儿带来了许多人才和人气，跟着规划逐步落地，信任这儿的后期开展潜力将十分微弱！
2、配套完善中
现在这儿的各项配套都在不断完善中，参哥实踩看到了正在制作的图书馆、正在盖起的楼房以及还未拆迁的村子，矮小的民房和大片的荒地。
这是新城制作过程中的必定现象，从软件新城现在的开展速度来看，未来3-5年，这儿的配套会越来越完善。
3、住所较少，潜在需求旺盛
实踩软件新城，还有一个显着感触便是住所的确很少，现在在售的住所，只要苏宁云著，苏宁云著对面是一个安顿社区，这样的住所散布与现在楼房树立的工作大楼，拥堵的上下班人群，构成鲜明对比，物以稀为贵，住所少，或许也是这儿土拍价格一再暴雷的原因之一吧。由于商场需求很显着，可是住所现在来看的确不多，跟着前期土拍地块的制作入市，信任能缓解这一严重局势。
结语：踩盘回来的路上，参哥叫了辆滴滴，跟司机大哥谈天，我问他，觉得这儿和高新一二期有啥差异，他笑着说，“这不便是高新吗？没有啥差异，在这上班的人许多，我每全国午都能接到这儿的单子，也能看见华为职工一车一车的往出走，要说跟高新的不同，便是这儿的房子的确太少了。”不得不供认，司机大哥，真是一语道破天机啊！
