这两年，TOD开发十分火爆。据统计，现在现已有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科推出了天空之城系列、绿城推出了柳树郡系列，龙湖则有天街系列。
房企为什么扎堆做TOD，明源君从前在前面的文章中有过具体论述。TOD毫无疑问是当下城市归纳体的开展趋势，开发回报高，许多房企都摩拳擦掌。但TOD项目开发杂乱，门槛很高，在开发这类产品之前，无妨先看看标杆房企的一些作用，以及还有哪些缺少。结合国表里成功事例，明源君今日来帮我们做一个总结和整理。
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TOD项目开发的3种类型
曾经，许多人将TOD 等同于地铁上盖，这种主意是十分片面的。
TOD 是指：“以公共交通为导向的开展方式”。这儿的公共交通包含火车站、机场、地铁、轻轨等轨迹交通，以公共交通站点为中心开发、以400—800m（5—10 分钟步行旅程）为半径树立集作业、商业、文明、教育、寓居等为一体的归纳区域。
关于TOD项目开发类型，不同房企有不同的区分方法。
一是依照业态来区分。
一类是城市型TOD，即以城市型业态为主的项目。这类项目涉及到大体量公共修建，车站空间大，开发强度高。表里交通换乘，交通高度快捷，一般作业人口＞日子人口。
别的一类是社区型TOD，即以日子型业态为主。与日子区联合严密，日子功用空间大，与步行体系联合严密。日子人口＞作业人口。
二是依照轨迹站点功用来区分。
龙湖根据轨迹站点的功用，将TOD细分为四类，包含：
节点级：单站点通道相连，影响节点式的社区。
商圈级：两条以上的地铁零换乘，一同具有了区域级、城市级的影响力。
门户级：依托重要的城市纽带，具有城市级乃至区域级影响力，如重庆龙湖光年项目。
城市工业级：经过轨迹串联的交通节点结合，进行工业布局，施行工业配套开发，构成交通、工业、城市的有机交融。
这种区分方法很常见，比方广东省城乡规划规划研究院也将TOD分为一般站、纽带站、中心站三类，跟着站点越大，TOD项目杂乱程度也越高，规划也越大。
来历：南粤规划
当然，不论哪种类型的TOD项目，其精华都是让公共空间和楼盘一同营建出赋有生机的空间，老练的TOD项目自身便是一座功用完全的微缩城市。
那么，现在TOD项意图规划方向是怎样的？下面具体来说。
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公共空间愈加多元化，着重以人为本
狭义上，TOD项意图公共空间包含室外或室内空间，比方站前广场、地下步行道、邻近大街、室内公共空间等等。广义上包含一切的公共服务设备。说白了，便是给市民供给日子和往来的场所。
一、功用布局：许多引进意图性功用
TOD项目公共空间需求承当的功用比较多，不但要满意人流经过的需求，还要发明购物、歇息、集会、交际等需求，然后增强TOD项意图招引力，进步商业收益。
前期tod项目，首要功用是工作、商业、住所，功用排布根据物业价值，间隔交通纽带远近分别为商业／酒店、写字楼住所。
但只要这些功用，现在现已很难满意市民需求。因而现在tod项意图一个趋势是，功用布局越来越多元化，在工作、商业、酒店、住所的功用之外，引进了更多意图性功用，比方科研院、图书馆、艺术中心、社区教育、亲子空间等等。
例如上海龙湖闵行中心除了购物中心、工作、长租公寓，还有创业孵化中心、科创研制工作园区、归纳邻里中心等业态。
深圳世茂国展超高层归纳体除了写字楼、顶豪公寓，还有一座文明艺术精品mall。
事实上，立异的业态组合与物业运营有助于进步公共空间质量，能招引到更多年轻人集合到这儿来。
比方伦敦国王十字站再开发项目，为确保在一天不一同段都能集合人气，业态调整为零售商户、学习、艺术安排等等，特别是伦敦艺术大学落户该项目，为国王十字站奠定了构思且特性化的基调。
正是因为他们构思且特性的规划，终究招引了Google与路易斯威登的入驻。
伦敦国王十字站，来历：ranaroundtheworld
再来看一个国外事例，巴黎Ch telet-Les Halles站本来的定位是中低档商业，业态比较单一。后来从头晋级，定位为功用复合型的高等级商业中心。除了商铺（6300平方米）以外，新的归纳体将更多的空间（7050平方米）给予了公共服务设备。
一方面，本来的音乐学院和图书馆面积扩展了一倍，服务目标从儿童拓宽到全年龄段人群。另一方面，新建的Hip-Hop中心和艺术作业坊空间，敞开给市民运用，鼓舞他们进行艺术表演。
整个项目经过晋级后，尽管献身了部分商业空间面积，但进步了消费招引力和消费水平，整个日客流量到达了75万，十分惊人。
二、空间打造着重人性化、一体化
除了在业态上立异，在空间打造上相同集合在人的需求上。万科从前在TOD白皮书中提出过规划规划的7个准则，基本上考虑到了市民各种日子场景和需求，十分人性化。
三、进步生态气氛，满意市民接近天然的需求
因为TOD项目容积率都十分高，假如缺少美化空间，人在傍边活动就会感觉十分压抑。为了满意市民接近天然的需求，TOD项目公共空间的规划，应该进一步进步美化空间的份额。一般可经过设置空中花园、公园广场、生态走廊等方式进步全体生态气氛。
一是每个业态的交接处，尽量设有公园或广场。比方设置站前广场，消沉空间、修建空间设置成口袋公园、街角公园等。
以香港西九龙站为例，他们在纽带的主出入口前以及房顶渠道，规划了一个面积在8900平方米的美化公园。行人从出口出来能够走到房顶公园歇息，平常也能够在这儿集合、活动，是个很好的休闲活动空间。
日本南町田站以改造后，经过用商业和天然围合车站，“站前商业广场＆公园”代替了传统的站前广场。并且公园的功用十分丰厚多元。
南町田站前空间＋商业设备作用图。来历：一览众山小-可继续城市与交通
二是充沛的使用灰色空间，进步美化份额。比方人行道、轨迹高架桥等空间。
以深港中轴线龙华区的地铁四号线延伸段为例，他们为了充沛的使用灰空间，在高架桥沿线引进了美化、灯火、颜色等景象，扩展桥下的美化带，打造可停驻的多样公共空间。
以东京六本木站泉花园归纳体为例，该项目经过扶梯及台阶，构成一个向各个方向延伸的美化空间，将地下空间和地上空间很好地联接起来。
泉花园公共下山扶梯走廊，来历： 城意笔记
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怎么打造迷人的步行体系
因为TOD项目业态杂乱，加上密度高，所以在轨迹站域周边，怎么合理规划步行体系、进步步行可达性，显得十分要害。结合事例来看，在步行体系打造上有几个关键：
一、打造立体步行体系，完成“零换乘”
据水石规划介绍，上海龙湖闵行中心是以序列化的都市纽带敞开空间为根底，树立了立体步行体系，终究串联一切的规划要素。
来历：水石规划
为了更好的进步交通功率，该项目立体步行体系与P+R体系全面结合，串联轻轨站、公交首末站，还加入了同享单车、充电桩车位等，充沛考虑了市民的各种出行需求。
立体步行体系串接轻轨站、公交首末站、P+R停车场，来历：水石规划
再来看日本涩谷站的步行体系。因为涩谷的地势高差改变较大，他们所以量体裁衣，规划了一个四层的空间步行体系，联通了地铁车站、地上、连廊、空中走廊以及“城市核”修建。
涩谷站立体的空间步行网络图，来历：ITDP交通与开展政策研究所
在交通整合过程中，很着重的是要做到“零换乘”。
以龙湖光年项目为例。龙湖光年项目总投资超越100亿元，选址在重庆沙坪坝高铁站，归于全国首个商圈高铁TOD项目。
龙湖光年学习了东京等城市思路，整个站点地下分7层规划，负1层为公交车站，负2层为高铁站台与租借车站，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘站厅，负5层为出站通道，负6层为地铁站厅，负7层至负9层为地铁站台。市民可完成高铁、地铁、公交、租借车等多种交通工具的零换乘。项目建成后期估计客流量将超越90万人/天，成渝高铁沿线辐射人口也将到达1000万。
二、节点之间步行间隔不超越800米
根据人体工程学测算，人能够承受的步行间隔一般是800米，时刻控制在5分钟左右，超越5分钟就很简单抛弃出行。
所以，为了发明让人走着不累的场景化步行路途，上海万科天空之城特意在项目内打造了一座人行天桥。只走人、不通车。将住所、商业、工作各种业态串联。步行天桥让项目里任何地方完成800米可达。这条步行天桥也对外部敞开，这对地铁站人流引导、商业开展以及公共空间创立起到及其重要的作用。
二、机动车流线地下化
简单点说，便是人车分流，地上留给行人，机动车从地下空间走，进步步行体系的安全性和快捷性。
以香港西龙站为例，他们不只将高铁线路埋入地下，还把将南端的首要高速路作下沉处理，这样就能够把接驳 周边主干道的路途引到地下，构成地下机动车地道。
西九龙站三层路途体系，来历： 一览众山小-可继续城市与交通
当然，更完全的做法是，采纳交通管理办法，将到往纽带的小汽车流量降至最低。
三、添加步行出入口和立体步行联接设备
除了将部分机动车道引进地下以确保地上步行的疏通，另一办法便是添加纽带的步行出入口与立体步行联接设备，这样就能更便利行人更快去到意图地。
比方纽约高线公园把一段2.5 公里的抛弃铁路改成步道，沿线设置了许多出入口，每隔 200 米设置人行楼梯，每隔 800 米设置笔直电梯。这改变了人进入公园的逻辑，也拉动了沿线区域地产开发。
四、进步体会，营建更好的步行气氛
我们都知道，地铁站坐落地下，空间相对阻塞压抑，特别遇上换乘站，要走很长时刻时分，关于步行体会是很大检测。怎么优化？
首要，明晰标识和地上引导体系一定要做好。即不论任何人来到这儿，都能很快在杂乱的地下空间找到意图地。另一方面，标识体系的一个及其重要的作用是能协助人流快速分散。
其次，一些内部装修与规划也能改进步行体会。
比方对通道界面进行艺术化规划，能大大进步步行体会，比方深圳5号线黄贝岭站，以集装箱为主题进行规划，英伦风的大巴士、手绘墙、鸡汤墙面，加上艺术装修小品，这些丰厚的空间体会能很好地消除长间隔地下步行通道的不适感。
来历：深圳达人说
还有深圳7号线皇岗口岸站的站内空间，把皇岗村的历史文明和口岸文明交融到一同，并且还有一个巨大的《连接》雕塑，作用十分震慑。
来历：深圳达人说
最终，应充沛考虑将步行体系与已有的公园、广场、街头绿洲、室内敞开空间、商场、大楼大堂等相连，促进运用率。
本文参考资料：一览众山小-可继续城市与交通中关于公共空间营建系列文章。
