天津，在笔者的印象中，一向扮演着一副“落寞大族令郎”的人物。作为北方第二城，从前光辉和风光过，但自从那一场惨烈的大爆炸，以及近年来GDP大幅挤水后，就饱尝诟病。
青岛，自从上合峰会后，就一路飘红。近来在上合示范区、自贸区等利好不断加持下，更是喊出了“南深圳、北青岛”的标语。
北京在外，天津与青岛作为长江以北两个底子面比较好的城市，双双都是GDP万亿沙龙成员，房价天然也都比较高。那么，在当前楼市全体遍及下行的大势下，两者比较，有何相似之处和不同呢？
NO1.天津的二手房——出人意料
近来，笔者可巧去天津出差，深化了解了一下天津的楼市行情。全体来说，天津房价的跌幅仍是超出了咱们的意料，比较2018年时的最高点，遍及跌幅在30%以上，一套房子跌幅百万都很正常，可谓是“触目惊心”。比较较来说，青岛市区二手房一般单价遍及跌三五千、总价跌三五十万，跌幅底子上在20%以内，还算是没“伤筋动骨”。
据笔者天津朋友所述，其在滨海新区有套学区房，上一年最高点时曾卖到290万元左右，但现在200万都不好出手。朋友的单位近两年从外地招聘了30多名新人，这些人来天津后，正敢上天津房价如日中天，一天一个价，眼看着水涨船高的房价，许多人仓惶入市，成果正好敢上高点，现在底子悉数套牢，一提起房子都叫苦连天。
在跌宕起伏的局势下，有高位放哨的，也必定有低仓捡漏的。笔者的一名天津搭档，盯住某小区房源已好久，上一年最高点时相同户型房价底子在260万左右，但现在已跌到了160万元，他觉得底子已触底，最近决断下手一套。签合同时才得知，房主原来是个炒房客，在小区共有3套房源，现在每套市值已亏本达50多万元，由于面对断供危险，只好亏本割肉。
NO 2.天津的新房——急不可耐
二手房商场如此冷淡，跌幅较大，这与青岛似曾相识，那么新房呢？据悉，因资金链严重，一些天津楼盘开端不计成本地继续降价，乃至不乏价格跳水30%以上的项目。
如8-10月，以*力、*商、*晟团泊东项目降幅最高，主打5xxx单价，降幅超30%，拉低全市价格预期。以*创、*力、*盛、**园的环城项目降幅达15%-18%，万科敞开特惠通道，降幅达15%。与此同时，*地、*侨、*劲、*茂、*越也接连参加降价阵营，降价起伏7%-11%。
必须得说，当地各大房企以价换量的决计远超咱们幻想。而相对来说，青岛的新房价格，由于之前限价存案比较严，在这一轮行情中，渐渐回归市值，新房价格跌幅相对有限。除城阳、胶州等因供给量大，去化困难导致降价显着外，其他区域感触并不显着。
现在为止，青岛区域楼盘还没再次呈现揭露大幅跳水降价潮，九折以下扣头都很罕见。大多开发商都仍是通过去装饰、送车位、送礼品等把戏方式变相进行优惠，底子还处于“犹抱琵琶半遮面”状况，远未到达天津楼市那样光秃秃的“拼杀”状况。
NO 3.天津的房产数据——跌跌不休
假如说，微观的感触并不一定全面和精确的话，那让咱们再看看天津的房地产数据吧！
计算多个方面数据显现，9月天津新建商品住宅成交126万㎡，成交均价15226元/㎡，价格已接连三个月呈下降趋势。有音讯称，天津市中心的融创中心从2016年的均价3万5，降到了现在均价3万。各种楼盘降价打折音讯，都显现着天津楼市的凉意。
市中心的房子，通常是抗跌的标志，二手房房价则是房价趋势的指向标。9月天津二手房均价 21875元/m，环比上月跌落 0.78% ，同比上一年同期跌落 6.05%。二手房商场从本年5月开端就下行，10月天津二手房均价（市区、环城）跌幅0.92%，已经是六连跌。
NO 4.为什么天津的房价跌得狠？
天津作为离首都最近的大都市，好歹也是直辖市，是国家中心城市，是京津冀“首都经济圈”城市。论哪一条，抗跌才能都应该比青岛强许多，那又是什么原因呢？笔者以为除了调控方针等共性要素之外，最底子的有两点：
其一，之前房价涨幅太猛。天津房价原本就不算低，市区都到达20000+，自2017年下半年开端发动上涨以来，到2018年上半年到最高点，短短1年时刻，涨幅底子都到达了30%-60%的水平，可谓是“疯涨”，动辄三至五万元的房价很显着脱离了天津实践的底子面。房价暴升的背面难以构成有用支撑，天津人口增加缓慢，收入水平并不高，究竟与北京等一线城市还有显着距离，并受北京资源“虹吸效应”影响，因而，房价快速回落也是必定的。
其二，供求过剩，库存高位运转。据计算，到9月末，天津商品住宅存量为2318万㎡，去化周期20个月；天津商品房总库存量为4182万㎡，去化周期约33个月。天津全体库存压力较大，去化周期冗长，压力指数也真算是前史级的。与此同时，二手房挂牌量一路走高，光贝壳找房的挂牌量就已打破10万套大关，而成交均价却“六连跌”。
与此同时，楼市低迷局势下，中介们一般更喜爱卖新房简单成交，导致二手房活动开端变慢。而房价处于高位水平的城市，二手房卖不出去，又哪有钱来买新房？尤其是改善类房源更是拖滞显着。这样一来，新房和二手房双双陷入了“泥潭效应”。
NO5.比较天津，青岛房价还会跌吗？
青岛之于天津，相似之处在于：一是两者房价全体价位都高于一般二三线城市，主城区3-5万元区间的房价相对于其居民收入水平仍是显着偏高的；二是在这一轮房市涨潮中，两者涨幅都较大，底子都完成翻倍；三是两者涨跌时刻节点底子同步，都是自2017年发动上涨，到2018年到达峰值，然后开端跌落回落，而且跌幅都较大；四是两者人口导入和增加都比较缓慢，收入水平都偏低，难以对房价后市构成有用支撑。
可是，比较较来说，天津对房价的支撑优势仍是要显着高于青岛的：
一是经济体量优势。2018年天津的GDP达1.88万亿，而青岛仅1.2万亿，尽管近年来天津增速放缓，但总量距离仍是比较大的。
二是人口数量优势。天津人口规划达1500多万，青岛缺乏1000万；而且天津的人口招引力要显着高于青岛，仅2018年5月发动的海河英才方案，1年多时刻就招引16万人之多，且平均年龄仅31.8岁。
三是教育资源优势。天津的高考优势众所周知，相当于加100分的升学优势，不断地招引着山东、河北、河南等周边一批批高考移民趋之若鹜。对高考难度较大的青岛而言，近年来也呈现不少天津移民潮，而要移民落户和陪读高考，买房也必不可少。
四是方针战略优势。天津对接、融入、服务京津冀协同开展国家战略，接受北京非首都功用项目开展，其先天地舆和政治优势也是一般城市无法比拟的。像青岛最近才获批自贸区，天津自贸区早在2014年就已获批；青岛引以为豪的西海岸新区GDP规划仅3000多亿，而天津滨海新区GDP达1万多亿，远不是一个重量级的。
天津的优势如此显着，但仍然难以支撑房价的大幅下滑，那么青岛呢？青岛之于天津对房价的支撑优势，估量也就只要气候和环境了，其次库存还相对合理。可是假如仅凭这一优势，能构成对外来购房者的继续招引和导入吗？假如限购限售方针继续没有放松痕迹，以天津作参阅，青岛现在理应还未见底，那房价继续下滑在所难免。
NO 6. 综 述
最近举行的十九届四中全会并没有提及房地产，在现在这个时点，或许不提是最好的处理办法。这让咱们能确认的是，方针最少不会再紧了。
别的，各地方政府在调控方针方面，都在不断试探性的行进：深圳调整豪宅税费、南京发布人才购房专门文件、广深等9城对香港开释745万张房票——
10月15日，天津也发布《关于天津市促进接受北京非首都功用项目开展的方针措施（试行）》征求意见的布告，其间，明确指出在“两个中关村”作业的员工，无需提供在津社会保险和个人所得税证明，即可购房。
最近青岛西海岸新区也在人才引入购房方面开端做文章，这最少会在后续注入新生力量方面起到托底的效果，但全体来说仍是比较严。
那么，对标天津，青岛的房子还会跌吗？笔者以为，全部还要看方针！方针继续不放松，应该还未见底，但也已快进入“安全区”，底子不需要过多的忧虑买完后无底线的降。由于二手房降幅再大，业主就不卖了，成交量就停住了；新房降幅太大简单引起商场惊惧，开发商也会被政府约谈；房价假如跌幅超越30%，也已触及银行压力测验警戒线，简单形成断供潮和影响金融安稳；而对政府来说，稳房价则是主基调。因而，跌落的期望值不宜过高。可是，假如方针开端在松动，那整个行情会逐渐止跌企稳，但也不要等待短期内会再呈现年初小阳春那样的行情了。究竟“过热”就要“挨揍”。
Happy Halloween
