来历：凤凰网房产 作者：王迪
2017年3月，广州房企我国奥园（03883.HK)在北京画了一个“圈”。
经过收并购方法拿下了坐落南二环的商住项目以及密云区域的别墅项目，近18万方的总建筑面积补足了奥园在北京地图的缺失。
在奥园集团内部众所周知的是，创始人郭梓文、郭梓宁两兄弟尽管出生于广东番禺，集团重镇华南，可是接近政治、经济、文明心脏的北方区域就像是郭老板们心中的“白月光”，心向往之。
2009年，奥园斥资3.7亿元拿下耀辉世界城的操盘权。彼时，奥园的半年出售额仅有5.7亿元，仅仅，首进京师保持了不到4年时刻，奥园经过出售该项目取得了32亿港元的资金回笼。
10年后，奥园将总部由广州迁至深圳，居南望北，所向区域变得更为广阔。现在，“奥园二环广场”、“奥园·北京源墅”经过改造入市加推，而奥园也在规划冲刺的道路上加速“北伐”进程。
11月15日，奥园地产与湖南长信集团就郴州长信广场项目进行协作签约。就在同一周内，奥园接连取得坐落广东深圳、广西梧州等其他三个协作项目，扩储超450亩。
有内部人士对风财讯表明：“老板一向惦记着华北这一区域，奥园的下一步会加速环京区域的布局，石家庄、天津、涿州、保定、唐山都是奥园比较看好的城市，详细方法会以收并购为主，招拍挂为辅。从全国来看，会以粤港澳、长三角，环渤海为主，东北布局则会慎重一些。”
“收割”
同为区域性房企，2003年郑州起步的和昌集团，2013年将总部搬迁至北京，又于本年二次“迁都”深圳，南下华南，敞开“北撤”方法，原因无外乎于在北京寸土寸金的生计揉捏之下，“粮草”已无抢占空间。
一个是由北至南，一个是由南至北。
郭梓文被称作“房地产连锁榜首人”，依照他的说法，开发商有必要摒弃“阵地型”和“板块型”的开展思路,网络型地产连锁开发运营才是最高境地。
所以，由南北扩而去，成为奥园布局战略。
据了解，此次奥园地产与湖南长信集团协作的郴州长信广场项目，坐落郴州大路与朱家湾大路(梨树山)交汇处，项目总占地约193亩，总建筑面积约60万平米，规划有幼儿园、酒店、商业街、泳游池、公寓等，归于归纳体项目。
与广西梧州协作的项目坐落广西藤县，项目占地面积别离为63亩、87亩，此前，广西顾荣集团与奥园集团在广西贵港首度协作开发奥园·顾荣美好里项目，而与深圳坪山区的恩达集团协作的项目为城市更新项目。
无独有偶，本年1月，奥园成功收买福建福州优质住所项目－平潭奥园翡翠岚都。10月31日，我国奥园集团成为珠海翠微旧村改造项目施行主体，而奥园在珠海具有城市更新项目到达10余个，珠海联安村、关闸村、高沙村、水翁坑村等多个项目在快速推动。
奥园在土地商场及收并购上显着加速了脚步。据风财讯整理发现，本年，奥园相继在成都、安徽等地拿地。
“上一年华中，四川、成都、重庆项目比较多，成都货值最高。华南部分项目体量不是很大，首要以旧改为主，而四川项目一个就几十万方，开展空间较大，上海、西安本年刚进入，北京收买的项目现已卖了一期，现在正在加推，体量及货值仍是很大的。”一位奥园内部职工这样介绍。
事实上，奥园北拓之路在2017年曾经历过一波高潮。
2017年11月，奥园地产首进山东青岛，别离在胶州、西海岸和即墨蓝色硅谷接连布局奥园首府壹号、奥园翰林名苑、奥园海泊澜湾三盘，奥园企图以“高周转”方法快速完结仿制，仅仅从布局来看，华南区域依旧奉献了出售额较大的比重。
2019年半年报显现，二零一九年上半年出售奉献首要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、珠海横琴湾区一号及东莞奥园观澜誉峰等项目。
风财讯整理奥园2019半年报发现，奥园广东出售额为171亿元，占有536亿元出售总额的31.9%,京、津、冀、山东出售额归纳相加为47.3亿元，仅仅占有一切出售额的8.8%。
区域布局失衡仍是奥园的一大问题。
在同为“华南五虎”的碧桂园、恒大上半年跨过了3000亿元门槛，奥园在出售额进击方面显着有些失速，区域北拓在华中区域显着有所开展，而区域大本营之外，在办理半径不断扩大之后，办理及质量问题成为不得不面对的检测。
“三旧”
郭梓文以“郭承揽”出名。
上个世纪90年代，奥园与中体工业协作，开发了名噪一时的奥林匹克花园系列新产品，时任国家体育总局局长伍绍祖先生亲笔为广州奥林匹克花园题词，奥园拉开了“运动+地产”我国复合地产的大幕。
奥园视图经过收并购城市更新范畴在千亿征途上狂奔，而奥园80%的项目都是经过收并购方法进行。
据不完全计算，奥园现在布局的城市更新项目现已掩盖广州、深圳、珠海、佛山、东莞、北京、保定、南宁、西安等地并签定70余个城市更新项目，可售面积约5000万平方米，完结“旧乡镇、旧厂房、旧村庄”三旧改。
一线中心城市的招拍挂拿地门槛晋级，房地产步入存量商场，城市更新无疑是一块房企抢食的巨型“蛋糕”，在新房开发空间趋于有限的情况下，运营、改造、更新成为房企占位存量住所商场的破局要害。
据风财讯计算，包含碧桂园、龙光地产、保利开展、华润置地、我国恒大、雅居乐、中海地产、万科、佳兆业等很多房企纷繁抢占粤港澳大湾区，并进军旧改项目。
仅2019年上半年，奥园经过城市更新获取的潜在可售土地资源约2197亿元，比2018年大幅上升1537亿元。据半年报显现，到二零一九年六月三十日止，我国奥园具有230个项目，散布逾75个境内外城市，土地储备总建筑面积达4012万平方米（权益比81%），总货值约人民币4,255亿元，大湾区占比约27%。
事实上，经过扩储的方法，奥园的成绩开展的确有了较为显着的提高。
2016年至2018年，奥园的合同出售额别离为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，别离同比增加68.8%、78.1%、100%，三年间的复合年增加率到达89%。2019年1月至10月集团未经审阅合同出售额累计约人民币886.2亿元，较2018年同期增加31%。2019年，公司年度出售方针为1150亿元，增加率仅为25%。
固然，完结全年方针奥园如同并不吃力，仅仅与土地面积出现同向增加的是奥园负债率依然居高不下，出资性现金流接连5年处于负值，2014年到2019年现金流别离为-14.28亿元、-9.24亿元、-40.69亿元、-99.44亿元、-169.6亿元。
本年7月份，我国奥园以32.61亿元收买百年人寿13.86%股份，成为榜首大股东。关于此项买卖，我国奥园表明，于本年年初分拆的奥园健康，在康养、大健康、医美等方面有必定的寻求，公司以为参加百年人寿收买对健康工业、康养工业以及奥买家客户群联动开展，具有互补性。
事实上，奥园旗下有“地产集团、商业地产集团、世界出资集团、健康日子集团、科技集团、文旅集团、金控集团、奥买家集团”八大复合地产。
仅仅复合业态之下，虽有详细分工，但也存在彼此穿插。例如，地产集团与商业地产虽分属不同板块，但两者都有商业及住所职业。虽然有利于促进二者之间竞赛开展，可是不可避免的是同业竞赛问题或许某些特定的程度上会为增速埋下危险。
