年代商学院分析师 郑琳
2019年以来，世茂房地产相继收买泰禾集团（000732.SZ）、粤泰股份（600393.SH）、明发集团（00846.HK）、万通地产（600246.SH）等多个房企旗下项目，在并购商场强势发声，成为继融创我国（01918.HK）、阳光城（000671.HK）之后的新晋房企“并购明星”。与此前项目收买显着不同的是，据有关人士估量，本次福晟财物总收买金额达2000亿元，或将成为我国房地产史上最大的并购买卖！
在商场景气量下行的布景下，2019年，我国房地产的开展现状让部分房企的日子愈加难熬，而这好像打开了房地产巨子们在并购商场欢呼雀跃的大门。比较“招拍挂”卧虎藏龙的一级商场，“收并购”的方法可大起伏的下降房企的拿地本钱。但此过程中，优质财物和盘活难度大的项目往往一起并存，这也给并购带来了很大的不确定性。
现在，世茂房地产并未揭露发表此次福晟收买案的真实性与收买概况，本文试从福晟集团的运营状况与世茂房地产的开展战略进行解读，为读者揭开这场“我国房地产史上最大收买案”的奥秘真容。
世茂房地产喜爱福晟集团？
官网闪现，福晟集团创建于1993年，是一家地产、修建两翼协同，进入金融贸易、物业管理等多元化范畴的综合性房企。其旗下具有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家部属子公司，职工达6000多人。早在几年前，福晟集团在地产界仍是“黑马”一般存在。
2016年开端，福晟集团确立了“H+4”（一区两湾四中心）的战略布局，即环杭州湾大湾区、海西城市群、粤港澳大湾区组成的H，和天津、郑州、武汉、长沙四个中心城市，敞开了攻城略地的地图扩张之路。
2017年，据CREIS中指数据发布的《2017年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》，福晟集团凭仗810亿元拿地金额，1787万平方米新增土储面积，坐落榜单第七位，乃至与保利地产、我国恒大、中海地产和融创我国等龙头房企比肩。
同年，在克而瑞研究中心发布的《2017年度我国房地产企业出售TOP200》中，福晟集团的出售金额为396.2亿元，处于第48位；出售面积为349.6万平方米，坐落第39位。此刻，福晟集团的拿地金额和新增土储面积都远超其出售额的排名。
而本年，福晟集团的出售和拿地气势都显着削减。据克而瑞发布的《2019年1-11月我国房地产企业出售榜TOP100》，福晟集团全口径出售额为598亿元，排名第51位，较去年同期名次退了七位。
负债率高企、现金流严重，福晟集团此前高位拿地的“后遗症”好像闪现。
2019年中期陈述数据闪现，其净利润率已由2016年的7.17%下降到3.22%，尚不行掩盖公司的发债本钱。到2019年6月底，其短期债款443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，行将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。面临行将到期的债款压顶，出售部分土地储备以盘活活动资金在地产界家常便饭。
作为收买方，世茂房地产近年来正热心经过并购扩张，而福晟集团适当丰厚的土地储备或是世茂较为垂青的。
世茂房地产在并购商场强势发声
2019年，许多房企开端慎重拿地，世茂房地产则逆势扩张，凭仗本身的财政优势，以收并购为驱动，先后与泰禾集团、粤泰股份、明发集团、万通地产等企业进行协作，在二级商场新增了不少优质土储面积。
财报闪现，到2019年上半年，世茂房地产合计新增60幅土地，新增修建面积1412万平方米，同比增加82.7%，新增土地货值约2500亿元。其间，经过并购方法取得的新增修建面积约900万平方米，估计奉献货值1800亿元，约占全体新增土地货值的72%，较2018年提高37个百分点。
不仅在拿地上发力，其出售成绩的气势仍然迅猛。本年3月份，世茂房地产在香港举办成绩发布会，据总裁许世坛表明，该公司2019年的出售方针为2100亿元。
到11月底，据观念指数研究院发布的《2019年1-11月我国房地产企业出售金额TOP100》，世茂房地产以2277.3亿元的出售总额位列第九位，超额完成全年出售方针。比较于2017年和2018年同期分别为886.3亿元和1551.3亿元的出售额，世茂房地产的出售成绩“提速”显着。
除出售变现，境内外发债和银行授信是世茂房地产募资的首要方法。
受本年融资方针影响，世茂房地产优先在海外发行美元优先收据。在国内，世茂房地产首要依托债券融资，其境内融资的存量债，还有3只五年票期的私募债，总额57.4亿元，票面利率在4.6%-6.9%。
此外，世茂房地产的银行授信总额1555亿元，到本年中期，还有400亿元未运用，现金状况全体比较达观。
但到2019年中期报表，世茂房地产负债总额约3046.60亿元，同比增加32.46%。其间，活动负债总额约2142.72亿元，占比总负债的7成以上。
据我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和《财经》杂志联合发布的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》闪现，世茂房地产绿色信誉指数为68.6，绿色信誉等级BB，排名职业第26位。随同收并购规划的继续加大，其短期资金压力初显，因而，还需继续重视偿债以及现金流才能。
