昌运律所
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住所改商用房子拆迁评价中存在的问题在房子拆迁补偿评价中，常遇到“住改商”的问题，问题的焦点是对这类房子究竟是按彻底住所用处评价仍是按彻底“商服”用处评价。关于房子按什么用处评价补偿的问题，《国有土地上房子征收评价方法》第九条第三款规则:“关于现已挂号的房子，其性质、用处和修建面积，一般以房子权属证书和房子挂号簿的记载为准;房子权属证书与房子挂号簿的记载不一致的，除有依据证明房子挂号簿确有过错外，以房子挂号簿为准。关于未经挂号的修建，应当依照市、县级人民政府的确认、处理结果进行评价。”
在确认土地运用权价格上，当然应当选用商场比较法。运用商场比较法评价应按下列过程进行:搜集买卖实例、选取可比实例、树立价格可比根底、进行买卖情况批改、进行买卖日期批改、进行区域要素批改、进行单个要素批改、求出比准价格。运用商场比较法评价，应精确搜集许多买卖实例，把握正常商场行情报价行情。
搜集买卖实例应包含下列内容:买卖两边情况及买卖意图、买卖实例房地产情况、成交价格、成交日期、付款方法。依据评价目标情况和评价意图，应从搜集的买卖实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应契合下列要求:
1.是评价目标的相似房地产;
2.成交日期与评价时点附近，不宜超越一年:
3.成交价格为正常价格或可批改为正常价格。
依照商场比较法确认土地运用权价格，存在两个方法:
一是直接法。 直接依据商场上土地运用权出让价格确认。
二是间接法，依据房地产商场房地产价格扣除修建物价格来确认。
运用直接法确认土地运用权价格或许存在许多困难，主要是土地买卖相对较少，搜集三个以上可比实例比较困难;运用间接法确认土地运用权价格相对简略，在商场上能简略找到近期三个以上可比实例，因为修建物自身的价值相对安稳，确认每平方米修建物的价格相对简略。在每平方米修建物的价格确认后，扣除后就得出每平方米土地运用权的价格。用公式表明:土地运用权价格=整套房地产价值-房子修建本钱价值，每平方米土地运用权价格=土地运用权价格/土地面积。当然关于整个商品房小区的拆迁，因为容积率确认，也可以运用一体补偿方法。
假如以上的主张获准采用，那么关于住改非运营用房也就能得到合理的补偿。
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