曩昔20年，咱们房地产商场的扩张速度，能够说是绝无仅有的。
前几天看到一组数字，我国房地产开发商已到达了9万多家，要知道，全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超越500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。
这么多人都想干房地产，足见楼市的吸金效应有多强。
有人戏弄，曩昔这10年，买房的“全款”变成了“首付”，首付又变成了“车库”，房产的继续增值，意味着咱们手中的现金积储继续缩水。
可是，最近两年以来，房价上涨的起伏越来越小，继续时间也渐渐变得短，本年降价促销、土地流拍等现象此伏彼起，北京房价更是创出了两年以来的新低，广州、成都、佛山、深圳多地放松购房门槛。
这样的局势下，2020年买房的“首付”，10年后会不会变成“全款”？
咱们先来剖析未来房地产的大环境。
榜首，人口年龄结构的改动。
咱们都知道，房价上涨的动力，来自于连绵不断的购房需求。
人口涌入城市后，年青人成家立业，要成婚就要买婚房，要生二胎就得买“改进房”，老了又要为儿女预备新房，只需年龄在20-50岁的人口能一向涌入城市，房地产的需求就不会削减。
问题是，未来的青壮年人口是继续下降的。
北大教授苏剑以为，美国威斯康星大学研究人员易富贤对我国人口数字的预算适当牢靠。
据其预算，我国人口峰值呈现在2017年，大概是12.813亿，劳动力人口峰值呈现在2013年，8.557亿，“我国上一年就渐渐的开端呈现了人口负增加”。
经济学家姜超指出，我国25-44岁人口数量，在2015年到达高峰后，进入了下行轨迹，正由于年青人口下降，也使得房地产和轿车需求进入了下降周期。
依据猜测：2015至2025年，劳动力每年削减375万人，2025到2030年，每年削减500万人。2030到2035年，每年削减960万人。
消失的这部分劳动力，意味着楼市的购房需求会逐渐下降，由于白叟的置业需求是很低的，只要年青人，才有婚房、二胎房、大房子的需求。
尤其是那些老龄化程度较严峻的四五线城市，本年买房的首付，10年后，极有或许会变成“全款”。
第二，钱银与楼市的联系现已改动。
曩昔这些年，楼市上涨的重要原因，是钱银一向在流入房地产，房子充当了“蓄水池”的效果。
流转中的钱银有多少呢？一般咱们都会看M2这个目标，多个方面数据显现，1980年的时分，M2缺乏2000亿，到1990年的时分，M2规划到达1.53万亿，到2000年的时分，M2规划到达13.5万亿，现在M2现已超越150万亿了。
M2总量扩张的一起，是现金购买力的缩水，以及不动产的飞速增值，房地产职业的规划，也从几百亿增加到了年均15万亿的体量。
可是，从上一年到现在，M2的增速一向保持在8%-9%的水平，十分安稳，并且银行的借款、理财规划，连曩昔年均总值的一半还不到。
也就是说，钱银总量削减的状况下，很难再像曾经那样继续流入楼市中，导致房价抬升。
更重要的是，LPR系统现已建立了。
2019年的10月份，新购房的按揭利率将参阅5年期LPR，不再挂钩基准利率，前两天，央行发告诉称，本年3月份到8月份，曾经挂钩基准利率的巨额存量房贷，都要转换成LPR合同。
LPR的用途在于：1年期LPR继续下降，下降实体经济融资本钱，5年期LPR高位运转，房产购房本钱仍然高企，适当于在楼市和钱银之间竖起了一道“墙”。
因而，在钱银难以继续大规划流入楼市的前提下，未来10年的房价丧失了走高的根底，首付尽管不至于会变成“全款”那么夸大，但必定不会有曾经那样“全款”变“首付”的状况呈现。
以上两点，咱们讲的是未来10年房地产面对的大环境，即人口结构与钱银局势的改动，咱们都知道房地产“短期看金融，中期看供需，长时间看人口”，当劳动力人口下降，钱银难以简单撑起房价，未来的短期、长时间趋势就现已确认了。
经济学家李迅雷，此前用“7字”道破了未来的楼市趋势。
他说：未来的趋势是“房价走平即亏钱”，在百城房价计算中，有一半以上的城市曩昔一年的房价涨幅不到6%，即便依照3%的租金回报率、5%的资金本钱、4%的房子折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。并且绝大部分小城市租房商场很小，房子空置率高，租金收益简直能够忽略不计。
“房价走平即亏钱”这7个字，意味着2020年买房未来极有或许会继续亏钱，尽管不至于呈现“首付”变“全款”这样的状况，但在房价停涨、房产税开征、房子折旧后，亏钱就从另一方面代表着之前买房的首付会一向“缩水”。
马云最近在上海市浙江商会上的一段讲演也刷屏了。
他宣布“劝诫”称：2019很不简单，到年末了，昨日一天，我收到许多朋友借钱的电话，一天内5个电话。曩昔一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，的确不简单。
首富的这一番话的确“直抒己见”，他的朋友要卖的什么房，卖多大的房，咱们尚不清楚，但有一点能够必定，当马云身边的朋友都开端卖楼时，行情必定不会太景气。
在曾经，马云就重复劝职工不要买房，学会租房，又劝诫咱们未来房价或许会像大葱相同廉价，这些话尽管现在看起来并不实际，也有必定的或许是由于马首富的眼光过分超前，直接看穿了未来10年、甚至20年的趋势。
