从昨天下午至今，朋友圈一片欢腾！
一大堆振奋又美好的标题接二连三，以下随意摘抄几个：《自贸区！批了！XX区域要起飞了...》、《自贸区落地，XX房价要涨...》、《自贸区来了，一房难求》、《自贸区来了，XX片区牛了！》......
不过，在激动之余，购房者最重视的仍是，自贸区真是区域楼市的提价电梯吗？自贸区落定，房价会不会当即有一波涨幅呢？
最直接的参照物是同在长三角的城市上海。
虽然上海自贸区的含金量更高、所包括内容也远多于其它城市，但其实关于房价的直接影响并非咱们幻想中的那么大。可以回忆一下其时自贸区落地后上海房价的变化状况。
笔者结合地产自媒体人卢俊的计算看到：2013年8月上海自贸区发布后，浦东外高桥、川沙和临港新城板块，成为直接获益的三大住所板块。
这三大板块在2013年9月底自贸区正式挂牌后，商场心情非常振奋，二手房房东带头提价，一手房则是当即遭到抢购。据其时的媒体报导，有涨10%，也有涨20%以上的。
新华网的报导是《上海自贸区获批催涨外高桥房价：一夜间涨10%》，《榜首财经日报》的标题是《上海自贸区周边房价一月涨30% 外高桥成交量增4倍》......只需查找2013年9月到2014年年中关于上述几个区域的楼市新闻，关于提价的报导数量巨大。
据卢俊结合克尔瑞数据计算，在9月挂牌后的3个月后，自贸区内监测的代表性楼盘价格上涨到达最高值。然后自贸区的概念利好逐步褪去，商场开端逐步降温。
“自贸区辐射的要点区域，房价前期上涨过猛，半年今后呈现反跌。”卢俊总结。
为了印证这种说法，笔者对比了上海三家中介在2013-2015年中，对自贸区内代表性楼盘的成交报价。
例如外高桥板块的仁恒森兰雅苑，从2013年9月自贸区挂牌的40000元/㎡，涨到了当年年末的45000元/㎡，然后一直到2015年9月，二手房成交价仍是45673元/㎡，两年时刻房价底子没涨；
同一板块的楼盘新城碧翠，也是借自贸区春风从2013年9月35000元/㎡，涨到了当年年末的40000元/㎡，但是直到2015年11月，该盘二手房成交价也就在42000元/㎡；
同为自贸区板块的临港，在时刻短兴奋后，库存量则步步攀升，因而才有了近期“限购放松”的无法救市之举。
据上海链家商场部的研讨数据显现，2013年自贸区的房价涨幅在20%左右，均远超全市7.6%的涨幅。但之后的2014年下半年到2015年，自贸区则有必定降幅，其间临港新城从12500元/㎡跌到了11600元/㎡。
该研讨机构终究得出的报导称：从挂牌两年后的数据看，自贸区概念对周边房价底子无实质性影响，概念影响带来了透支。
据此，咱们也理解了，为何近期上海临港新片区敢在楼市调控不放松的基调下，铺开房产限购方针。这背面表现的是无法。据华夏地产泄漏，2019年以降临港新房住所库存超越60万套，去化周期超越2年，二手房成交价同比下降9%！
此外，依据我国指数研讨院的监测数据显现，自贸区地点的浦东区域在挂牌后，房价走势与整个上海底子保持一致，并没有显着的更快上涨痕迹。
计算数据显现，浦东在2013年9月和2016年7月新房均价分别为36149元/㎡和63346元/㎡，上涨幅度到达75.2%，而上海同期涨幅为72.6%，二者底子相等。
因而，综上所诉，即便上海这样体量巨大、等级更高的自贸区，也很难仅靠概念就让房价有较大起色。
如果说上海自贸区仅仅一个个例难以阐明问题，福州自贸区地点地马尾区，从2014年12月自贸区建立到2016年8月，新房均价从11906元/㎡到12599元/㎡，微涨5.8%，同期福州新房均价上涨了9.8%，比自贸区高出4个百分点。
其它城市如广州等地的自贸区，乃至还呈现过自贸区横盘不涨的状况。
天津2014年末自贸区挂牌后，所包括的三个板块都阅历了“先涨后跌”的状况，其间，中心商务区和空港片区都跌到比自贸区挂牌时还低的价位上。
可见，自贸区关于房价的直接影响，更多表现在短期的心思影响上。
当然，这并不是说自贸区对房地产开展没有价值。自贸区关于房地产当然是利好，并且是很大的利好音讯。只不过，它的收效不会那么快，需求时刻需求一件件事的厚实落地。
打个不恰当的比方，就比如一个当地引进了优质的小麦，刚签小麦收购合一起，很难影响到今日的面粉和面包的价值、价格。只要等小麦熟了，收割了，面粉磨好了，面包出炉了，真的是好东西被商场认可，面包才具有提价的根底。
对自贸区落定江北新区，咱们更多要重视的应该是：
自贸区落定究竟可以带来哪些工业？
这些工业发明的工业价值和收入怎么？
这些工业可以招引多少工业人口到来？
与原有工业比较，自贸区带来的新工业是否具有更高价值？
自贸区针对立异创业有哪些更好方针？
自贸区的服务怎么提高区域内市民的日子质量？
……
业界有句判别地产走势的名言：长时间看人口，中期看土地，短期看金融。而人口是跟从工业走的，人口有了满足收入才会成为房地产商场的购买力。
就南京江北而言，自贸区在这里发明多少就业机会，带来多少高质量服务，才是决议房价的底子地点。仅仅“自贸区”三个字，短期其实还比不上区域内限价方针、供应量、某个城建利好等要素对本地房价的影响大。
当下置业江北，如果是出资意图，最好做好长时间持有的预备。自贸区这类大的利好实现不在一朝一夕，会需求一个绵长的进程。
只要上述工业利好真实到位了，板块的“内功”厚实修炼好，房地产的价值才会更好的表现出来。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超越10次置业经历。从事房地产媒体作业12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举行置业大讲堂数百场，为万名以上购房者供给置业咨询服务。
